Reurb: regularização fundiária urbana de loteamentos e bairros
Reurb é o conjunto de medidas que regulariza núcleos urbanos informais consolidados e titula seus ocupantes, conforme a Lei 13.465/2017. Divide-se em Reurb-S, destinada à população de baixa renda e gratuita para o beneficiário, e Reurb-E, custeada pelos próprios interessados. Ao final, cada ocupante recebe título registrado no cartório de imóveis.
Conteúdo revisado em 06 de setembro de 2026
Em resumo
- Regida pela Lei 13.465/2017 e pelo Decreto 9.310/2018.
- Reurb-S: núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, sem custo para o beneficiário.
- Reurb-E: demais casos, com custeio pelos beneficiários ou pelo empreendedor.
- A documentação tem duas camadas: o requerimento inicial, que o próprio interessado reúne, e o Projeto de Regularização Fundiária, técnico e assinado por profissional habilitado.
- A legitimação fundiária alcança núcleos urbanos informais consolidados até 22 de dezembro de 2016.
- O processo termina com a CRF — Certidão de Regularização Fundiária — registrada no cartório.
Ficha técnica
| Base legal | Lei 13.465/2017 · Decreto 9.310/2018 |
|---|---|
| Modalidades | Reurb-S (interesse social) e Reurb-E (interesse específico) |
| Quem instaura | Município, União, estado, beneficiários, proprietário ou legitimado do art. 14 |
| Marco temporal da legitimação fundiária | Núcleo consolidado até 22/12/2016 |
| Documento final | CRF — Certidão de Regularização Fundiária, registrada no RI |
| Custo para o beneficiário | Gratuito na Reurb-S · custeado na Reurb-E |
| Prazo típico | 12 a 36 meses, conforme o porte do núcleo e o município |
O problema que a Reurb resolve
Bairros inteiros do Brasil existem há trinta, quarenta anos — com casas de alvenaria, rede de energia, água encanada, escola, comércio, número de IPTU — e não existem no registro de imóveis. Quem mora ali não pode vender formalmente, não pode dar o imóvel em garantia, não consegue financiar uma reforma e deixa aos filhos uma herança que trava em inventário.
A Lei 13.465/2017 criou um caminho administrativo para isso, mais rápido do que a soma de milhares de usucapiões individuais: o município processa a regularização do núcleo inteiro e o cartório registra as unidades de uma vez, a partir da Certidão de Regularização Fundiária.
As etapas do processo
- Requerimento e instauração. Um dos legitimados do art. 14 provoca o município, que instaura o procedimento.
- Classificação. O município define se o caso é Reurb-S ou Reurb-E — decisão que determina quem custeia o quê.
- Levantamento e busca de titularidade. Levantamento topográfico e cadastral do núcleo, identificação dos ocupantes e das unidades, e pesquisa da cadeia dominial da gleba.
- Projeto de regularização fundiária. Peça central do processo: planta do núcleo, projeto urbanístico, memoriais, proposta de soluções para as desconformidades e cronograma das obras de infraestrutura essencial.
- Saneamento e decisão. Notificação dos titulares e confrontantes, oitiva dos órgãos competentes, resolução das impugnações e decisão da autoridade municipal.
- CRF e registro. Expedida a Certidão de Regularização Fundiária, ela é levada ao registro de imóveis, que abre as matrículas das unidades e as titula em nome dos beneficiários.
Documentação necessária
A maioria das buscas por Reurb tropeça no mesmo ponto: confundir os dois momentos de documentação, que exigem coisas bem diferentes.
Para requerer a instauração (art. 25 do Decreto nº 9.310/2018):
- Requerimento assinado por todos os legitimados envolvidos — loteador, proprietários e/ou ocupantes sem título
- Ficha de cadastro de cada ocupante, com RG, CPF, certidão de estado civil ou declaração de união estável e contato
- Comprovante de posse por, no mínimo, 5 anos: contrato de compra e venda, escritura, recibo, carnê de IPTU ou contas de água e energia no endereço
- Certidão de inteiro teor da matrícula da gleba, emitida em até 30 dias
- Foto aérea do perímetro do núcleo urbano informal
Essa parte um interessado organizado consegue reunir sozinho, ou com apoio da associação de moradores.
Para o Projeto de Regularização Fundiária — depois de instaurada a Reurb, entra a documentação técnica exigida pelo art. 30 do Decreto nº 9.310/2018:
- Levantamento planialtimétrico e cadastral georreferenciado, com ART ou RRT do responsável técnico
- Planta do perímetro com indicação das matrículas atingidas e dos confrontantes
- Projeto urbanístico: lotes, construções, sistema viário, áreas públicas
- Memoriais descritivos de cada unidade e dos logradouros
- Estudo preliminar das desconformidades e das situações jurídica, urbanística e ambiental
- Estudos técnicos de infraestrutura essencial (água, esgoto, energia, drenagem) e, quando necessário, de risco e ambiental
- Cronograma físico de obras e termo de compromisso, quando houver infraestrutura pendente
Esta é a parte que exige responsável técnico habilitado — e o motivo pelo qual a maioria dos processos de Reurb contrata assessoria especializada a partir daqui. Cada município pode acrescentar exigências próprias no seu regulamento local; a lista acima é o piso federal, comum a todo o país.
Onde os processos costumam travar
Na experiência prática, três pontos concentram a maior parte dos atrasos:
- Cadeia dominial da gleba mal resolvida. Se a origem da área tem falha registral, ela reaparece na hora do registro da CRF.
- Sobreposição com APP ou área de risco. Exige estudo técnico e solução específica, e às vezes remanejamento de unidades.
- Cadastro social incompleto. Na Reurb-S, a caracterização do perfil de renda precisa estar bem documentada para sustentar a classificação.
Antecipar esses três itens no diagnóstico inicial é o que separa uma Reurb de 18 meses de uma que se arrasta por cinco anos.
Nossa atuação
Conduzimos a Reurb do diagnóstico ao registro: análise da viabilidade e da titularidade da gleba, levantamento topográfico e cadastral, elaboração do projeto de regularização fundiária, interlocução técnica com a prefeitura e os órgãos ambientais, resposta a impugnações e acompanhamento do registro da CRF e da abertura das matrículas individuais.
Para glebas que ainda estão sendo convertidas de rural para urbana, o trabalho normalmente combina Reurb com aprovação de parcelamento.
Base legal
As normas que regem este serviço. Citamos a fonte para que você possa conferir — e para que qualquer profissional consultado confirme o que está aqui.
- Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017
- Institui a regularização fundiária urbana, define as modalidades Reurb-S e Reurb-E e cria os instrumentos de titulação.
- Decreto nº 9.310/2018
- Regulamenta a Lei 13.465/2017 e detalha o procedimento administrativo da Reurb.
- Lei nº 13.465/2017, art. 23
- Cria a legitimação fundiária, forma originária de aquisição da propriedade para núcleos urbanos informais consolidados até 22/12/2016.
- Lei nº 13.465/2017, art. 11
- Define núcleo urbano informal, núcleo consolidado e demais conceitos que delimitam o alcance da Reurb.
- Decreto nº 9.310/2018, art. 25
- Define o requerimento de instauração da Reurb, apresentado por um dos legitimados à prefeitura.
- Decreto nº 9.310/2018, art. 30
- Lista o conteúdo mínimo do Projeto de Regularização Fundiária: levantamento georreferenciado, projeto urbanístico, memoriais descritivos e estudos técnicos.
Perguntas frequentes sobre reurb · regularização urbana
Qual a documentação necessária para o Reurb?
Duas camadas diferentes, e é comum confundi-las. Para requerer a instauração (art. 25 do Decreto 9.310/2018), basta reunir o requerimento assinado pelos legitimados, o cadastro de cada ocupante com RG, CPF, comprovante de residência e prova de posse por pelo menos 5 anos — contrato, recibo, carnê de IPTU ou contas de água e luz — e a certidão de inteiro teor da matrícula da gleba. É documentação que o próprio interessado ou a associação de moradores consegue reunir. A segunda camada, o Projeto de Regularização Fundiária exigido pelo art. 30 do mesmo decreto, é técnica: levantamento planialtimétrico georreferenciado, projeto urbanístico, memoriais descritivos e estudos de infraestrutura e ambientais, assinados por profissional habilitado com ART ou RRT. É esse segundo bloco que normalmente exige contratar assessoria especializada.
Como proceder para dar entrada no Reurb?
O processo tem três etapas. Na primeira, um dos legitimados do art. 14 da Lei 13.465/2017 — moradores, associação, loteador ou o próprio município — protocola o requerimento de instauração na prefeitura, com a documentação de identificação e posse de cada ocupante. Deferido o pedido, a Reurb é instaurada e começa a segunda etapa: a elaboração do Projeto de Regularização Fundiária, com levantamento georreferenciado e estudos técnicos, analisado pelos setores competentes do município. Aprovado o projeto, a autoridade municipal emite a Certidão de Regularização Fundiária — terceira etapa —, levada ao registro de imóveis para abrir as matrículas individuais. Cada município regulamenta detalhes próprios do trâmite, mas a estrutura das três etapas é a mesma em todo o país.
Qual a diferença entre Reurb-S e Reurb-E?
A classificação depende do perfil de renda dos ocupantes do núcleo, e é o município que a define. Na Reurb-S, voltada a núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, o beneficiário não paga: custas, emolumentos e a própria regularização correm por conta do poder público. Na Reurb-E, o custeio é dos próprios interessados ou do empreendedor. As etapas técnicas são semelhantes; muda quem paga e o grau de responsabilidade do município pela infraestrutura.
Quem pode requerer a Reurb?
O art. 14 da Lei 13.465/2017 é generoso na legitimação: podem requerer a União, os estados, o Distrito Federal e os municípios; os beneficiários, individualmente ou em grupo; os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores e incorporadores; a Defensoria Pública em nome dos beneficiários; e o Ministério Público. Na prática, os pedidos costumam partir da associação de moradores ou do loteador que quer resolver um parcelamento irregular do passado.
O que é legitimação fundiária?
É o instrumento mais potente criado pela Lei 13.465/2017: uma forma originária de aquisição da propriedade, concedida por ato do poder público a quem ocupa unidade imobiliária em núcleo urbano informal consolidado até 22 de dezembro de 2016. Por ser aquisição originária, a propriedade é transferida livre de ônus anteriores — o que resolve situações que a usucapião levaria anos para destravar.
Reurb serve para área que ainda é rural?
Sim, e é uma situação frequente. A Lei 13.465/2017 alcança núcleos urbanos informais situados em áreas qualificadas como rurais, desde que o município reconheça a ocupação como urbana no processo. É o caso clássico da gleba que foi loteada informalmente há décadas, virou bairro de fato, mas nunca teve o uso convertido na matrícula nem no plano diretor.
Quanto tempo leva uma Reurb?
De 12 a 36 meses na maior parte dos casos. O prazo depende muito mais do município e do porte do núcleo do que da parte técnica: levantamento e projeto costumam levar alguns meses, mas a tramitação administrativa, a análise dos órgãos ambientais e a expedição da CRF variam bastante conforme a estrutura da prefeitura.
Próximo passo
Quer saber se o seu caso se encaixa? O diagnóstico é gratuito.
Em até 24h um especialista analisa a situação do seu imóvel e devolve os próximos passos, com prazo e custo estimados. Sem compromisso.
Falar agora no WhatsAppSolicite seu diagnóstico
Serviços relacionados
Loteamentos & Parcelamento
Aprovação de loteamento pela Lei 6.766/1979: conversão de gleba rural em urbana, projeto urbanístico, áreas públicas, infraestrutura e registro do empreendimento.
Ver serviçoUsucapião
Usucapião extrajudicial e judicial de imóvel rural e urbano. Veja as modalidades, o prazo de posse exigido em cada uma, os documentos necessários e quanto tempo leva.
Ver serviçoDesmembramento & Remembramento
Como dividir ou unificar imóveis rurais e urbanos: fração mínima de parcelamento, módulo rural, desdobro urbano, documentos e abertura de novas matrículas.
Ver serviço