ITR — Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural: declaração e regularização

O artigo que trava a venda

O ITR costuma ser lembrado como uma obrigação anual chata e de valor baixo. Até o momento da venda.

O art. 21 da Lei 9.393/1996 determina que nenhum ato de transmissão de imóvel rural será registrado sem a comprovação do pagamento do imposto relativo aos cinco últimos exercícios. Não é o pagamento do ano corrente: são cinco anos. Quem nunca declarou descobre isso com o comprador esperando e a escritura agendada, e a regularização de cinco exercícios em atraso não se faz em uma semana.

Por isso tratamos o ITR como item de diligência preventiva, não como pendência a resolver no fim.

O que determina o valor do imposto

Duas variáveis comandam a alíquota, que vai de 0,03% a 20%:

A área total do imóvel. Quanto maior, maior a alíquota base.

O grau de utilização. É a razão entre a área efetivamente utilizada e a área aproveitável. Imóvel produtivo paga muito menos que imóvel ocioso de mesmo tamanho — a lógica do imposto é desestimular a terra improdutiva, e a diferença entre as faixas é expressiva.

Sobre isso incide o Valor da Terra Nua, que exclui benfeitorias, culturas e pastagens plantadas. Declarar VTN incompatível com o mercado local é uma das principais causas de malha fiscal do ITR.

O ADA reduz a base de cálculo

Áreas de preservação permanente, reserva legal, remanescentes de floresta nativa e áreas de servidão ambiental não entram na área tributável. Mas essa exclusão não é automática: depende da entrega do Ato Declaratório Ambiental ao IBAMA.

Em imóveis com reserva legal expressiva — 80% na Amazônia Legal, por exemplo — o ADA muda substancialmente o imposto devido. É uma redução inteiramente legal, e é comum encontrar propriedades pagando anos de ITR sobre área que não deveria estar sendo tributada.

O que fazemos

Diagnosticamos a situação no CAFIR, identificamos exercícios pendentes, conferimos a coerência entre as áreas declaradas no ITR, no CCIR, no CAR e na matrícula, entregamos as declarações em atraso e providenciamos o ADA quando aplicável.

O objetivo é chegar ao momento da venda ou da partilha com as certidões limpas e as bases coerentes entre si — que é o que o cartório e o comprador vão conferir.